为什么说等额本息提前还款亏死？ 房贷等额本息提前还款最佳时间是什么？

为什么说等额本息提前还款亏死?

首先我们要了解等额本息和等额本金还款的区别。

(一)还款金额不同

1、等额本息：在还款期限内，每个月的还款金额是固定不变的;

2、等额本金：在还款期限内，每个月的还款金额逐渐递减。

(二)还款本金不同

1、等额本息：等额本息还款方式前期偿还的本金较少，每个月的还款本金逐渐递增;

2、等额本金：等额本金还款方式前期偿还的本金较多，每个月的还款本金不变。

(三)利息不同

1、等额本息：在贷款金额、贷款利率、贷款期限相同的情况下，由于等额本息还款方式前期偿还的本金较少，所以总利息比等额本金还款方式高;

2、等额本金：在贷款金额、贷款利率、贷款期限相同的情况下，由于等额本金还款方式前期偿还的本金较多，所以总利息比等额本息还款方式低。

(四)还款压力不同

1、等额本息：等额本息每个月的还款金额是固定的，在贷款金额、贷款利率、贷款期限相同的情况下，前期还款压力比等额本金还款方式要小;

2、等额本金：在贷款金额、贷款利率、贷款期限相同的情况下，等额本金前期每个月的还款金额比等额本息要高，所以前期还款压力也要比等额本息还款方式大。

一般来说，由于等额本息还款时每个月的还款本金逐渐递增，等到还款期数超过一半后，等额本息的每期还款本金开始比等额本金的每期还款本金要多，此时再选择提前还款就不划算了。

房贷等额本息提前还款最佳时间是什么?

房贷等额本息提前还款的最佳时间与贷款期限有关：

1.如果选择贷款二十年，那选在第六年之前提前还款会比较好。

2.如果选择贷款三十年，那选在第十六年之前提前还款会比较好。

之所以如此，是因为：

1.等额本息还款法在还款前期利息占比会比较大，而随着借款人不断还款，利息占比将逐月递减，本金占比则会逐月递增，等到了还款后期就是本金占比更大了，届时由于利息已经还的差不多了，就算操作提前还款也减免不了多少利息，并不划算。

2.二十年的房贷采取等额本息还款法，正是在第五年末、第六年开始本金占比超过利息占比;而三十年的房贷等额本息还款法，是在第十五年末、第十六年开始本金占比超过利息占比。

当然，大家在提前还房贷时还得考虑银行是否有规定提前还款时间。有部分银行可能会要求借款人必须按合同约定按时逐期还满约定时间方能申请提前还款，不然就要收取一定违约金。而大部分约定的是一年，还有的头三年提前还款都会收违约金。