房屋征收的集体土地和国有土地的评估办法 房屋征收评估办法的流程

一、国有土地上房屋征收评估办法

中华人民共和国房屋及城乡建设部住建部于2018年6月3日公布《国有土地上房屋征收评估办法》。评估办法有分析市场法、收益法、成本法和假设开发法，根据规定，估价师应该选择一种或多种方法评估被征收房屋的价值。

如果被征收房屋的类似房产发生交易，应选择中国市场法进行分析评估;被征收房屋或其类似不动产具有社会经济环境效益的，应当通过采用收益法评估;如果被征收房屋是在建工程，应选择研究假设的开发工作方式可以进行风险评估。

如果可以同时选择两种或多种评价方法进行评估，并检查比较各种评价方法的计算结果，合理确定评价结果。

二、集体土地上房屋征收评估办法

(1)适用范围

适用于城中村、城乡、国有土地上原建设的单位和个人的房屋征收与补偿，被征收人的集体建设用地农村集体经济组织不能调整。

(2)法律依据

我国《土地管理法》第四十五条和第四十七条规定，国家可以按照审批权限和程序征收集体建设用地，并对地上房屋及附属物进行公平补偿。

(3)职责分工和原则

1.县国土部门负责集体经济建设用地和地上建筑物的征收与补偿，以及中国集体主义建设用地征收管理相关国家政策的宣传与解释，县建设一个部门可以指导教师集体建设用地上房屋的征收与补偿。

2.县级政府财政、审计、监察等部门主要负责并密切配合，确保房屋征收补偿管理工作的顺利发展进行。

3.相关税费或者优惠政策按照国有土地上相关规定征收。

三、房屋征收评估办法的流程

1.选择评估机构

(1)房地产市场价格进行评估管理机构由被征收人协商选定。

(2) 如果谈判不能进行，将由多数决定和随机选择决定。

由省、自治区、直辖市制定具体的办法。

2.签合同

通常来说是由征收管理部门可以作为委托人，与评估研究机构签订评估企业委托合同。收集、评估和鉴定费用等则是由委托人承担。

3.现场试验

房屋评估的结果关系到被征收人的切身利益，仅仅依靠征收部门提供的初步数据是不够的。估价人员应对被征收房屋进行实地调查，通过实地观察和与被征收人的沟通，有助于估价人员对新旧房屋、结构、面积、格局等因素有一个直观、全面的了解，从而做出准确的判断。

4.评估和定价

评估人员应根据评估对象和当地房地产市场情况，根据市场法、收益法、成本法和假设开发法等评估办法选择其中一种进行房屋价值评估。

5.结果公示与修正

在作出评估报告前，对初步的评估结果进行公示，被征收人不懂的可以向估价师提问，初步评估有错的，评估机构应当修正，这样保证了被征收人的合法权益。

6.评估报告送出

公示修改后，评估机构应当向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门应当将分户评估报告移交被征收人。

7.申请复审

如果被征收人或者征收部门对评估的结果有疑问的，可以再收到评估报告当日起10日向评估机构申请评估复审，要采用书面形式，并指出有疑问的地方。